Zowel het DAEB als het niet-DAEB vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow (DCF) .

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB als niet-DAEB vastgoed. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde van de woningen en parkeerplaatsen en garageboxen is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd voor deze objecten, is de marktwaarde niet gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.
Bij het bepalen van de marktwaarde van het maatschappelijk onroerend goed, bedrijfsonroerend goed en het zorgvastgoed is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd.

Voor het boekjaar 2017 is al het Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed en Intramuraal zorgvastgoed in exploitatie volledig getaxeerd. Voor opvolgende jaren is jaarlijks voor minimaal 1/3 deel van de onroerende zaken opnieuw getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl). Voor het overige 2/3 deel van de onroerende zaken in exploitatie is een markttechnische update uitgevoerd door de hiervoor genoemde taxateur. Dit betekent dat elk derde deel van de onroerende zaken in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd zodat we voldoen aan de verplichting gesteld in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.
Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van Viverion en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud

Viverion heeft nog 279 eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd op de MJOB aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde.

De beheerlastennorm is gebaseerd op de meerjarenbegroting met een beschouwingshorizon van 20 jaar.

De materiële vaste activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de verzekerde waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt € 793 miljoen. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.

Het voorstel voor een resultaatbestemming is om het positieve resultaat ter grootte van € 31,5 miljoen ten gunste van de overige reserves van de Stichting Viverion te brengen. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de raad van commissarissen nog niet verwerkt in de jaarrekening over 2025.

In de statuten van Stichting Viverion is geen bepaling opgenomen met betrekking tot de bestemming van het resultaat.

Met de ingang van het nieuwe WSW Reglement van Deelneming per 1 juli 2021 dient Viverion een obligolening aan te gaan. De obligolening is een faciliteit ter grootte van 2,6% van de geborgde leningenportefeuille ultimo voorgaand jaar. De hoofdsom wordt jaarlijks herzien. Per 31 december 2025 is de hoofdsom € 2.602.000 waarvan € nihil is getrokken. Het betreft een WSW geborgde lening, waar alleen op getrokken wordt op het moment dat het risicokapitaal van het WSW onvoldoende is.

Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren:

Viverion is voor 2026 voor ca. € 1.573.000 aan onderhoudscontracten aangegaan welke jaarlijks opzegbaar zijn.

Ultimo 2025 is er een verplichting voor 2026 van ca. € 4.364.000 aangegaan voor onderhoud- en verduurzamingsprojecten. Daarnaast is er een verplichting voor 2026 van ca. € 10.993.000 aangegaan voor de ontwikkeling van onroerende zaken bestemd voor exploitatie voor 3 projecten.

Als onderpand voor de WSW geborgde leningen is in de dVi 2024 € 1.285 miljoen aan WOZ-waarde als onderpand ingezet. In 2013 is op verzoek van het WSW een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand, in lijn met artikel 30 van het WSW reglement. Hierdoor kan het WSW bij eventueel niet-nakomen van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf formele bevestiging benodigd is van het bestuur en commissarissen.

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management, de Raad van Commissarissen en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. De transacties met verbonden partijen hebben betrekking op intercompany leningen tussen de holding en haar dochtermaatschappijen en de hierop verschuldigde interest. Alle transacties met verbonden partijen geschieden op 'arms-length' basis. Nadere toelichting omtrent vorderingen op deelnemingen zijn te vinden in paragraaf 3 van de toelichting op de jaarrekening.

Tot en met de datum van opmaken op 19 juni 2026 van de jaarrekening 2025 hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan.