10
Toelichting op de winst- en verliesrekening
11. Huuropbrengsten
| |
2025 |
2024 |
| Huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie |
|
|
| Woningen en woongebouwen |
39.957 |
37.901 |
| Onroerende zaken, niet zijnde woningen |
295 |
291 |
| Af: Huurderving |
-610 |
-522 |
| Subtotaal huuropbrengsten DAEB vastgoed in exploitatie |
39.642 |
37.670 |
| |
|
|
| Huuropbrengsten niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
|
|
| Woningen en woongebouwen |
90 |
86 |
| Onroerende zaken, niet zijnde woningen |
474 |
479 |
| Af: Huurderving |
-21 |
-9 |
| Subtotaal huuropbrengsten Niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
543 |
556 |
| |
|
|
| Totaal huuropbrengsten |
40.185 |
38.226 |
De 'te ontvangen netto huur' is ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van:
- huurverhogingen als gevolg van reguliere huurverhogingen, harmonisatie en aangebrachte voorzieningen
- oplevering van woningen
- verkoop van woningen
De totale huurderving bedraagt 1,55% (2024: 1,37%) van de huuropbrengsten.
De geografische onderverdeling van de huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:
| |
2025 |
2024 |
| Gemeente Lochem |
12.203 |
11.675 |
| Gemeente Hof van Twente |
16.108 |
15.280 |
| Gemeente Rijssen-Holten |
11.874 |
11.271 |
| |
40.185 |
38.226 |
12. Opbrengsten en lasten servicecontracten
12.1 Opbrengsten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Overige goederen, leveringen en diensten |
1.285 |
1.227 |
| Af: vergoedingsderving |
-12 |
-12 |
| |
1.273 |
1.215 |
De 'te ontvangen vergoedingen' zijn ten opzichte van het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van:
- het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
- woningverkopen
- mutatie in de hoogte van de vergoeding en de deelnamegraad aan de servicekosten
De geografische onderverdeling van de opbrengst servicecontracten kan als volgt worden weergegeven:
| |
2025 |
2024 |
| Gemeente Lochem |
322 |
293 |
| Gemeente Hof van Twente |
342 |
270 |
| Gemeente Rijssen-Holten |
609 |
652 |
| |
1.273 |
1.215 |
12.2 Lasten servicecontracten
| |
2025 |
2024 |
| Kosten goederen, leveringen en diensten |
1.675 |
1.417 |
13. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Toegerekende personeelskosten |
2.187 |
2.002 |
| Toegerekende overige organisatiekosten |
1.319 |
1.262 |
| Toegerekende afschrijvingen |
82 |
95 |
| Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten |
3.588 |
3.359 |
14. Lasten onderhoudsactiviteiten
| |
2025 |
2024 |
| Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) |
4.216 |
4.237 |
| Onderhoudsuitgaven (cyclisch) |
11.298 |
12.330 |
| Contractonderhoud |
997 |
1.043 |
| Toegerekende personeelskosten |
2.980 |
2.586 |
| Toegerekende overige organisatiekosten |
1.450 |
1.422 |
| Toegerekende afschrijvingen |
101 |
120 |
| Totaal lasten onderhoudsactiviteiten |
21.042 |
21.738 |
15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
| |
2025 |
2024 |
| OZB |
1.618 |
1.547 |
| Verzekeringen |
307 |
306 |
| Toegerekende personeelskosten |
0 |
0 |
| Toegerekende overige organisatiekosten |
49 |
48 |
| Toegerekende afschrijvingen |
0 |
0 |
| Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit |
1.974 |
1.901 |
16. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:
| DAEB vastgoed in exploitatie |
2025 |
2024 |
| Opbrengst verkopen bestaand bezit |
2.001 |
1.677 |
| Af: boekwaarde |
1.214 |
927 |
| Af: toegerekende organisatiekosten |
67 |
54 |
| Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit DAEB vastgoed in exploitatie |
720 |
696 |
| |
|
|
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
2025 |
2024 |
| Opbrengst verkopen bestaand bezit |
164 |
293 |
| Af: boekwaarde |
311 |
213 |
| Af: toegerekende organisatiekosten |
5 |
9 |
| Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
-152 |
71 |
Viverion heeft het complex "Tramhuisje" in Gorssel verkocht aan een stichting onder de WOZ-waarde.
17.Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
17.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie |
2025 |
2024 |
| Mutatie onrendabele investeringen |
-9.251 |
-11 |
| Afwaardering sloop |
0 |
-1.868 |
| Afwaardering grondposities |
0 |
0 |
| Totaal waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie |
-9.251 |
-1.879 |
| |
|
|
| Overige waardeverandering vastgoed in exploitatie |
|
|
| Onrendabele investering |
-8.614 |
-8.139 |
| Totaal overige waardeveranderingen vastgoed in exploitatie |
-8.614 |
-8.139 |
| |
|
|
| Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
-17.865 |
-10.018 |
17.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
| |
2025 |
2024 |
| DAEB vastgoed in exploitatie |
|
|
| Toename marktwaarde |
39.991 |
56.461 |
| Afname marktwaarde |
0 |
0 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille DAEB vastgoed in exploitatie |
39.991 |
56.461 |
| |
|
|
| Niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
|
|
| Toename marktwaarde |
1.666 |
371 |
| Afname marktwaarde |
0 |
0 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille niet-DAEB vastgoed in exploitatie |
1.666 |
371 |
| |
|
|
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
41.657 |
56.832 |
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de overige waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting op de vastgoedbeleggingen.
17.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
| |
2025 |
2024 |
| Vastgoed verkocht onder voorwaarden |
|
|
| Toename marktwaarde |
264 |
154 |
| Afname marktwaarde |
0 |
0 |
| Waardeverandering van terugkoopverplichting |
-176 |
-55 |
| Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed verkocht onder voorwaarden |
88 |
99 |
18. Opbrengsten overige activiteiten
| |
2025 |
2024 |
| Beheerdiensten VVE |
19 |
19 |
| Overige bedrijfsopbrengsten |
4 |
7 |
| Totaal overige activiteiten |
23 |
26 |
19. Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| Obligo WSW |
27 |
29 |
| Bijdrage AW |
33 |
30 |
| Toegerekende personeelskosten |
700 |
671 |
| Toegerekende overige organisatiekosten |
584 |
527 |
| Toegerekende afschrijvingen |
31 |
35 |
| |
1.375 |
1.292 |
20. Kosten omtrent leefbaarheid
| |
2025 |
2024 |
| Uitgaven leefbaarheid |
133 |
158 |
| Toegerekende personeelskosten |
418 |
416 |
| Toegerekende overige organisatiekosten |
253 |
245 |
| Toegerekende afschrijvingen |
18 |
21 |
| |
822 |
840 |
21. Financiële baten en lasten
21.1 Rentebaten
| |
2025 |
2024 |
| Overige rentebaten |
3 |
4 |
| |
3 |
4 |
21.2 Rentelasten
| |
2025 |
2024 |
| Rente leningen kredietinstellingen |
-2.295 |
-2.015 |
| Rente overige lening |
-188 |
-179 |
| |
-2.483 |
-2.194 |
22. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
| |
2025 |
2024 |
| De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: |
|
|
| Acute vennootschapsbelasting 2022 |
-5 |
-35 |
| Acute vennootschapsbelasting 2023 |
0 |
-510 |
| Acute vennootschapsbelasting 2024 |
-359 |
1.656 |
| Acute vennootschapsbelasting 2025 |
1.658 |
0 |
| Mutatie latente belastingen boekjaar |
229 |
145 |
| |
1.523 |
1.256 |
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
| |
2025 |
| Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening |
32.973 |
| Af: |
|
| Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
-41.657 |
| Verschil commercieel en fiscaal resultaat verkopen |
-913 |
| Verschil commerciële en fiscale afschrijvingen |
-624 |
| Verschil lasten onderhoud |
-1.735 |
| Afwaardering sloop |
-106 |
| rentelasten en soortgelijke kosten |
-6 |
| |
-45.041 |
| Bij: |
|
| Fiscaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille |
17.778 |
| Verschil lasten onderhoud |
|
| Geactiveerde productie eigen bedrijf |
625 |
| andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten |
31 |
| |
18.434 |
| |
|
| Resultaat voor belasting (fiscaal) |
6.366 |
| |
|
| Overige fiscale correcties |
|
| Bij: |
|
| Gemengde kosten |
15 |
| Boetes |
14 |
| Niet aftrekbare rente (ATAD) |
89 |
| |
|
| Af: |
|
| Investeringsaftrek |
-5 |
| Belastbaar bedrag |
6.479 |
| |
|
| Acute belastinglast |
1.658 |
De effectieve belastinglast bedraagt voor 2025 5,03% (2024: 3,04%) en inclusief belastinglatentie 4,63% (2024: 2,31%). Bij de bepaling van de acute belasting is rekening gehouden met een nominaal tarief van 25,8% (2024: 25,8%).
24. Toegerekende kosten
Afschrijvingen materiële vaste activa
| |
2025 |
2024 |
| Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie materiële vaste activa |
233 |
272 |
| Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa |
233 |
272 |
Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten
| |
2025 |
2024 |
| Lonen en salarissen |
4.019 |
3.971 |
| Uitzendkrachten |
1.216 |
695 |
| WAO-uitkering/ziekengeld |
-83 |
-59 |
| Sociale lasten |
657 |
644 |
| Pensioenlasten |
524 |
461 |
| Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten |
6.333 |
5.712 |
Gedurende het jaar 2025 had Viverion gemiddeld 57,4 werknemers in dienst (2024: 56,8). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Overige organisatiekosten
| |
2025 |
2024 |
| Beheerskosten |
|
|
| Overige personeelskosten |
620 |
538 |
| Huisvestingskosten |
181 |
213 |
| Bestuurs- en toezichtskosten |
141 |
117 |
| Advieskosten |
537 |
501 |
| Automatiseringskosten |
1.210 |
1.277 |
| Autokosten |
127 |
106 |
| Algemene kosten |
665 |
593 |
| Inschrijfgelden |
-64 |
0 |
| Urgentiekosten |
10 |
49 |
| Totaal overige beheerskosten |
3.427 |
3.394 |
| |
|
|
| Heffingen |
|
|
| Contributies |
49 |
48 |
| Totaal heffingen |
49 |
48 |
| |
|
|
| Overige bedrijfslasten |
|
|
| Overige lasten |
202 |
86 |
| |
|
|
| Totaal overige organisatiekosten |
3.678 |
3.528 |
Accountantshonoraria
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
| |
BDO |
Forvis Mazars |
Totaal |
| 2025 |
|
|
|
| Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening |
0 |
165 |
165 |
| Totale honoraria voor andere controlediensten |
0 |
13 |
13 |
| Totale honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein |
0 |
0 |
0 |
| Totale honoraria voor andere niet-controlediensten |
0 |
0 |
0 |
| |
|
|
|
| 2024 |
|
|
|
| Totale honoraria voor het onderzoek van de jaarrekening |
49 |
124 |
173 |
| Totale honoraria voor andere controlediensten |
0 |
13 |
13 |
| Totale honoraria voor adviesdiensten op fiscaal terrein |
0 |
0 |
0 |
| Totale honoraria voor andere niet-controlediensten |
0 |
0 |
0 |
Opgegeven worden de lasten ten aanzien van het boekjaar waarop de (controle-)werkzaamheden betrekking hebben ('toegerekend aan het boekjaar'). Deze methode houdt in dat de lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben. Indien een deel van de (controle-)werkzaamheden worden verricht na het boekjaareinde (in het volgende boekjaar) zal daarvoor derhalve een overlopende post worden gevormd (toerekening).
WNT-verantwoording 2025 Viverion
De WNT is van toepassing op Viverion. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Viverion van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Op www.topinkomens.nl vindt u meer informatie over de WNT. Het bezoldigingsmaximum in 2025 voor Viverion is € 206.000 (F). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 15% (€ 30.900) en voor de overige leden 10% (€ 20.600) van het bezoldigingsmaximum.
Bedragen in de WNT-verantwoording zijn x € 1.
Bezoldiging topfunctionarissen
Leidinggevende topfunctionarissen met dienstbetrekking en leidinggevende topfunctionarissen zonder dienstbetrekking vanaf de 13e maand van de functievervulling.
| Gegevens 2025 |
T.J. Garritsen |
| Functiegegevens |
Directeur-bestuurder |
| Aanvang en einde functievervulling in 2025 |
01/01 t/m 31/12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) |
1,0 |
| Dienstbetrekking? |
ja |
| Bezoldiging |
|
| Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen |
€ 180.654 |
| Beloningen betaalbaar op termijn |
€ 22.477 |
| Subtotaal |
€ 203.131 |
| |
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 206.000 |
| -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag |
N.v.t. |
| |
|
| Bezoldiging |
€ 203.131 |
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan |
N.v.t. / N.v.t. |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling |
N.v.t. |
| Gegevens 2024 |
T.J. Garritsen |
| Functiegegevens |
Directeur-bestuurder |
| Aanvang en einde functievervulling in 2023 |
01/01 t/m 31/12 |
| Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) |
1,0 |
| Dienstbetrekking? |
ja |
| Bezoldiging |
|
| Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen |
€ 172.180 |
| Beloningen betaalbaar op termijn |
€ 22.711 |
| Subtotaal |
€ 194.891 |
| |
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 195.000 |
| Bezoldiging |
€ 194.891 |
Toezichthoudende topfunctionarissen
| Gegevens 2025 |
J.J.M. Thielen |
C.C. Verlaan |
C.C. Verlaan |
| Functiegegevens |
Voorzitter |
Lid |
Voorzitter |
| Aanvang en einde functievervulling in 2025 |
01/01 t/m 31/08 |
01/01 t/m 31/08 |
01/09 t/m 31/12 |
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 10.987 |
€ 8.240 |
| |
|
|
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 20.572 |
€ 13.715 |
€ 10.328 |
| |
|
|
|
| -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 10.987 |
€ 8.240 |
| |
|
|
|
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Gegevens 2024 |
J.J.M. Thielen |
C.C. Verlaan |
C.C. Verlaan |
| Functiegegevens |
Voorzitter |
Lid |
|
| Aanvang en einde functievervulling in 2024 |
01/01 t/m 31/12 |
01/01 t/m 31/12 |
|
| |
|
|
|
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 23.400 |
€ 15.600 |
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 29.250 |
€ 19.500 |
|
| Gegevens 2025 |
A. Nijhuis |
P.A.J. Folkeringa |
W. de Jager |
| Functiegegevens |
Lid |
Lid |
Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2025 |
01/01 t/m 31/12 |
01/01 t/m 31/12 |
01/01 t/m 31/08 |
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 16.480 |
€ 10.987 |
| |
|
|
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 20.600 |
€ 20.600 |
€ 13.715 |
| |
|
|
|
| -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 16.480 |
€ 10.987 |
| |
|
|
|
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Gegevens 2024 |
A. Nijhuis |
P.A.J. Folkeringa |
W. de Jager |
| Functiegegevens |
Lid |
Lid |
Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2024 |
01/05 t/m 31/12 |
01/01 t/m 31/12 |
01/01 t/m 31/12 |
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 15.600 |
€ 15.600 |
€ 15.600 |
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 19.500 |
€ 19.500 |
€ 19.500 |
| Gegevens 2025 |
E.J.M. Laan-Engels |
J.H. Berends |
A.N. van Veen |
| Functiegegevens |
Lid |
Lid |
Lid |
| Aanvang en einde functievervulling in 2025 |
01/01 t/m 31/12 |
01/09 t/m 31/12 |
01/09 t/m 31/12 |
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 5.493 |
€ 5.493 |
| |
|
|
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 20.600 |
€ 6.885 |
€ 6.885 |
| |
|
|
|
| -/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen bedrag |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Bezoldiging |
€ 16.480 |
€ 5.493 |
€ 5.493 |
| |
|
|
|
| Het bedrag van de overschrijding en de reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
N.v.t. / N.v.t |
| Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling |
N.v.t. |
N.v.t. |
N.v.t. |
| Gegevens 2024 |
E.J.M. Laan-Engels |
J.H. Berends |
A.N. van Veen |
| Functiegegevens |
Lid |
n.v.t. |
n.v.t. |
| Aanvang en einde functievervulling in 2024 |
01/05 t/m 31/12 |
|
|
| Bezoldiging |
|
|
|
| Bezoldiging |
€ 15.600 |
|
|
| Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum |
€ 19.500 |
|
|
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2025 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.
